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疫情发生以来,部分商业物业的业主方发布了租金减免政策(包括但不限于万达、红星、融创、保利、华润、新城等业主),减免期间从几天至一个月不等,减免起始日以农历大年初一(2020年1月25日)为主;减免范围涉及了租金及/或物业费,金额体现为全额免除或金额减半;减免对象涉及物业的品牌租户或全部租户。短期来看,目前实施的租金减免政策对全年租金收入的影响有限,税费及其他营业成本与收入同比例变化;若业主方未来无新一轮减免政策出台,则租金减免政策本身对全年NOI的负面影响相对可控。同时此举有利于稳定租户结构,提高租户粘性,从而降低了物业运营方寻找新租户的时间成本,以及因此而引致的装修免租期租金收入损失,因而长期来看租金减免策略影响偏正面。此外,对于业主方不愿免租的情况,租户可能以本次疫情构成“不可抗力”或“情势变更”为由对租金支付提出抗辩,故未来存在一定合同纠纷隐患。目前,对于潜在的合同纠纷是否适用上述情形尚存一定讨论,但如适用“不可抗力”,则出租人可能承担相应的租金损失;如适用“情势变更”,在司法判决适用公平原则的情形下,可能出现出租及承租人分摊租金损失的情形,从而影响NOI的稳定性,中诚信将对此风险保持关注。在我的投资经历里面有两次达到了95%的回撤,那是一个人生的经历,一次从580万亏到了38万,我用了两年半时间,从38万达到了4000万。然后就是2015年,2000万赚到了3800万,又亏到了300万。2016年豆粕、橡胶最高峰达到了将近一个亿,最后还剩下5000万。市场中就是会有这么大的起伏,经常会有一些闪失。有人说吴老师,为什么你能够爬起来呢?我就说了一句话,这钱赔没了,我生活品质没变。我做一次投资,第一次赚的钱翻倍,我就在出金,然后每赚一次,我出50%的钱,出来不进市场。所以我15年那个是时候,我不是手里没有钱了,要破产了,因为我不想把这个行业当初一个无底洞,我既然从几万到几千万,我同样可以从几百万再到几千万。因为我给自己建立了一个强大的交易系统,可以给自己增加赚钱的信心,这就是一个思维一个交易模式。

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